Le sportif de haut niveau consacre une grande partie de son temps à sa carrière professionnelle. Un travail intense qui commence à l'adolescence et qui s'achève généralement aux alentours des 35 ans selon les pratiques sportives.

Avec l'arrivée du "professionnalisme", les Athlètes recherchent la performance et consacrent de plus en plus de temps à des entrainements spécifiques.

Durant leur carrière sportive, et devant une charge de travail de plus en plus dense, les joueurs peuvent sous estimer certains aspects post-professionnels, passant à coté de plusieurs enjeux patrimoniaux importants pour leur future reconversion.

        Beaucoup de joueurs investissent dans l'immobilier locatif durant leur carrière afin de s'assurer de revenus fonciers lors de leur retraite sportive. L'idée est judicieuse, mais trop peu de joueurs sont sensibles au fait qu'il est possible d'encadrer juridiquement son investissement à travers des montages simples.

Il n'existe pas de "montage-type" en matière d'acquisition et de détention immobilière. Compte tenu de l'avancée de votre carrière et du fait que vos revenus fluctuent chaque année en fonction de votre contrat-pro, le "cas par cas" s'impose.

La stratégie que vous devez adopter doit varier en fonction de votre impôt sur le revenu, de votre fiscalité personnelle, mais également si vous êtes en début ou en fin de carrière.

          La Société Civile Immobilière ? Un outil de

          transmission et de gestion

     Si pour certains joueurs la Société Civile Immobilière (SCI) peut être l'un des montages vous permettant non plus de faire de l'investissement immobilier mais d'être, avant tout, dans une réelle optique de transmission patrimoniale, pour d'autres, cette technique peut s'avérer inutile. En effet, contrairement aux idées reçues, les principales vertues de la SCI s'apprécient en matière de transmission de patrimoine, de gestion et de participation intra-familiale. Les conséquences fiscales sont les mêmes qu'une détention en directe, d'où pour la SCI, cette qualification de  société transparente. 

Il est impératif d'être conseillé sur la question avant de se lancer dans la SCI. Selon vos objectifs et votre situation, le Notaire optera ou pas pour une SCI passible à l'impôt sur le revenu ou pour la SCI à l'impôt sur les sociétés afin de bénéficier de la fiscalité professionnelle (amortissement, déduction des frais...). 

           L'Acquisition en démembrement de propriété

      La principale préoccupation pour les joueurs en début de carrière est de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en évitant une surimposition résultant des revenus fonciers et des divers impôts locaux qui pourraient s'ajouter à leur salaire.

Ainsi, l'acquisition en démembrement de propriété du bien (par l'achat de la simple nue-propriété de l'immeuble) vous permettrait non seulement d'acquérir un bien 40% moins cher, mais également d'éviter toute imposition, toute gestion sur le bien pendant 15 ans, jusqu'au retour de l'usufruit qui n'interviendra qu'à la fin de votre carrière afin de consacrer la "pleine propriété".

Par ce mécanisme, vous évitez donc toute taxation sur le bien, vous n'augmentez pas votre revenu taxable, et vous bénéficiez d'une ressource complémentaire tirée des revenus fonciers dont vous pourrez bénéficier à partir de votre retraite sportive (qui coïncidera avec le retour de l'usufruit temporaire).

         La situation du Sportif de Haut Niveau est un réel           avantage

       La situation financière classique d'un Athlète de haut niveau peut être conséquente pendant quelques années, et bien moindre par la suite. Avoir un niveau de vie confortable pendant sa carrière professionnelle constitue un avantage considérable en terme d'optimisation patrimoniale, en raison d'une capacité d'apport plus importante que celle d'un investisseur moyen.

Une stratégie patrimoniale passe nécessairement par l'établissement d'un bilan patrimonial qui permet de struturer les différents investissements durant une carrière, tout en anticipant le niveau d'endettement pour que ce dernier soit supportable postérieurement à une carrière sportive.

         La Défiscalisation Immobilière

Plusieurs investissements immobiliers permettent une défiscalisation avantageuse comme celui des bâtiments "Monuments Historiques" ou encore certains programmes comme la Loi Malraux, la Loi Pinel etc.  

Il existe plusieurs Notaires spécialisés dans ce type de montage immobilier. Sachez que le conseil chez un Notaire est "gratuit". Exposer votre projet d'investissement auprès de ces spécialistes peut vous faire économiser beaucoup de temps, et surtout beaucoup d'argent.

         Avantages de la location meublée ?

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : le LMNP est une strétégie de mise en location qui permet de limiter l'imposition sur les loyers perçus. Cette technique associe les avantages de la fiscalité professionnelle à celle des particuliers en matière de location. Les charges déductibles avant l'imposition sont bien plus nombreuses qu'une location classique. L'impôt n'est déterminé qu'après la déduction de toutes les charges (frais de notaire, frais d'agences, travaux d'entretien et de réparation, amortissement de l'immeuble et des meubles...etc.) Les bénéfices obtenus par le LMNP n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers (RF) mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) soumis au régime réel ou au régime du micro-Bic.

Par ailleurs, en cas de revente ultérieure du bien soumis au régime du LMNP, ce dernier pourra bénéficer des abattements pour durée de détention applicable pour les particuliers (et pas pour les professionnels en principe) qui permettent une exonération totale de la plus-value au titre de l'IR au bout de 22 ans et au titre des prélèvements sociaux au bout de 30 ans, soit une exonération totale au titre de la plus-value immobilière au bout de 30 ans. 

Remarque : la plus-value immobilière est taxée au taux de 19% au titre de l'impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux soit 34,5%.

LES ENJEUX PATRIMONIAUX

DU SPORTIF DE HAUT NIVEAU