La comptabilité pour une SCI familiale, en option ? Une obligation !

Contrairement aux idées reçues, la société civile immobilière n’est pas génératrice d’une optimisation patrimoniale par le simple fait de son interposition entre le ou les biens immobiliers et ses associés.

En matière de transmission de patrimoine, la société civile permet de faire une évaluation globale associant un actif (bien immobilier) et son passif (emprunt). Une détention en directe d’un patrimoine immobilier ne permettrait pas de prendre en compte le passif afférent aux biens lors de l’évaluation de la donation, ce qui a pour incidence de rendre exigible les droits de mutation à titre gratuit sur la valeur vénale du bien objet de la donation.

Une SCI, tant qu’elle n’opte pas pour l’impôt sur les sociétés ou que son gérant n’est pas une personne morale, n’a pas d’obligation légale de tenir une comptabilité comme une société commerciale. Ainsi, nombreux sont les associés qui gèrent leur patrimoine via une SCI sans tenir de comptabilité régulière, et leur conseil n’insiste généralement pas assez sur cet aspect lors de la constitution de cette dernière.

Alors faut-il tenir une comptabilité pour sa société civile immobilière familiale ?

Lors de sa constitution, le bilan de la SCI se présente comme suit :

C’est généralement lors de sa constitution que l’évaluation de la société est la plus faible. Une évaluation actif – passif dans cette situation permet d’obtenir généralement une valorisation proche de la valeur de son capital social.

Dans la plupart des cas, il est conseillé d’anticiper une transmission de la nue-propriété des parts sociales de la SCI lorsque la valorisation de ces dernières est faible, ce qui aura pour conséquence de diminuer corrélativement les droits de mutation à titre gratuit et les frais de notaire.

Toutefois, si la transmission des parts sociales est la première étape d’une transmission bien préparée, elle n’en constitue pas l’aboutissant.

L'inconvénient souvent oublié : Le compte-courant papier

Lorsque les associés décident de louer les biens immobiliers détenus par la SCI, il en résulte par l’accumulation des loyers un résultat comptable. Ce résultat est égal à la différence entre les produits, c’est à dire les loyers, et les charges (entretien, assurance et intérêts d’emprunt). Seul les intérêts sont déductibles pour la détermination du résultat comptable contrairement au remboursement du capital.

Le remboursement du capital du crédit immobilier viendra réduire la trésorerie disponible mais sera sans impact sur le bénéfice de l’exercice. Dans cette situation, si le capital d’emprunt est supérieur aux loyers, la société peut réaliser un bénéfice taxable alors qu’elle ne dégage aucune trésorerie. Dès lors, le dividende qui ne peut être distribué aux associés faute de liquidité est affecté en compte courant d’associé au nom du bénéficiaire du bénéfice distribuable qui est l’usufruitier lorsque les parts sociales sont démembrées. La constitution de ce compte courant est automatique, à défaut de toute autre affectation.

Si l’associé ne prend aucune décision quant à l’affectation comptable de ce résultat, l’optimisation de la transmission du patrimoine qui était voulue dès le départ est raté. Le compte courant d’associé représente une dette pour la société, et une créance pour l'usufruitier qui ne cessera de s'alimenter au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt par l’usufruitier et sera taxable aux droits de donation ou de succession.

Il convient de rappeler que la cession à titre onéreux ou à titre gratuit des parts sociales n’entraine pas le transfert de propriété de la créance de compte courant. Pour être transmise, il faut y faire référence expressément et l’évaluer. Seul un suivi comptable permettra d’en déterminer son montant avec précision.

Ainsi, sans décision d’affectation comptable, lors de la dernière mensualité d’emprunt, le bilan se présentera comme suit :

On comprend dès lors qu’à ce stade, on n’a fait que remplacer une dette par une autre. Qui plus est, là où dans la situation d’origine le créancier était la Banque, lorsque le remboursement de l’emprunt est achevé, le créancier devient l’usufruitier. Et toute créance doit être déclarée tant en matière de succession que d’ISF.

Il est donc faux, lorsque les associés n’ont tenu aucune comptabilité de procéder à une donation évaluée suivant la déclaration de ces derniers, à la valeur vénale du « bien immobilier » lui-même. C’est oublier que l’on transmet des parts sociales !

Ainsi dans notre exemple, si on évalue une donation à 100 000 €, on oubli de prendre en compte le passif qui est de 99 000 € pour le solde du compte courant de l’usufruitier. Non seulement les droits de donation auraient dû être calculés sur (100 000 € – 99 000 €) 1000 €, mais en plus, l’administration fiscale serait en droit de venir réintégrer la valeur du compte courant dans l’actif de succession taxable de l’usufruitier. N’oublions pas l’adage suivant lequel « Qui paie mal, paie deux fois ».

Si une SCI familiale n’a pas d’obligation légale de tenir une comptabilité, l’administration fiscale en cas de contrôle peut procéder à une reconstitution de la comptabilité. En présence d’un emprunt, il lui suffira de suivre le tableau d’amortissement de l’emprunt pour reconstituer à coup sûr le solde de ce compte courant.

La société civile en elle-même ne permet donc pas de réduire les droits de donation ou de succession. Ce n’est que par l’utilisation qui en sera faite, notamment à travers sa comptabilité, que cette dernière sera utile, voir indispensable.

Quelles solutions ?

L’une des solutions qui permettrait à l’usufruitier d’éviter la constitution automatique d’un compte courant d’associé par le simple fait du remboursement du crédit, serait de prendre la décision lors de l’Assemblée Générale Annuelle, d’affecter le bénéfice distribuable de l’exercice directement en réserve. Dans cette situation, c’est le nu-propriétaire qui en bénéficiera et sa transmission aura été optimisée.

Une autre solution serait de prévoir statutairement que la distribution du résultat ne pourra se faire qu’à hauteur des liquidités disponibles. Ainsi, le reste du résultat sera affecté soit en report à nouveau, soit en réserve, et ne constituera pas une créance inscrite en compte courant au profit de l’usufruitier.

Enfin, l’amortissement comptable de l’immeuble permettrait également de réduire le résultat comptable de la société, et donc le montant du bénéfice distribuable à l’usufruitier. L’amortissement constitue une charge non décaissée constatant la dégradation dans le temps de l’actif immobilier. Ce traitement comptable n’aura aucune incidence fiscale dès lors que la société civile immobilière restera à l’impôt sur le revenu (c’est à dire une société non soumise à l’impôt société).

_______________________Auteur______________________

Thomas RIGAL

Notaire assistant - Service droit des affaires -

Office Notarial VIALLA & DOSSA